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Le statut LMNP : Simple et avantageux

Vous souhaitez investir modérément dans l’immobilier, pour vous garantir un complément de revenus ou préparer votre retraite. Le statut LMNP est peut-être adapté à votre situation. Le statut LMNP (Location de Meublés Non Professionnels) est beaucoup moins connu que la Loi Pinel dans le domaine de la location nue. Pourtant, c'est une option d'investissement à ne pas négliger.

La Location Meublée Non Professionnelle est un statut par défaut, qui concerne l'ensemble des particuliers mettant en location un bien meublé, par opposition aux loueurs professionnels. L'administration fiscale se charge de déterminer la frontière entre les deux statuts.

Louer en meublé est donc un placement qui peut s’avérer des plus intéressants car il bénéficie justement d’une fiscalité allégée. Avec son statut très souple, il s’avère le plus souvent plus rentable que la location nue. Il permet de gérer son patrimoine directement sans l’aide d’un comptable lorsque le régime est au forfait. Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux ( régime micro-BIC). Une opportunité qui mérite d'être creusée...

Le statut LMNP : Simple et avantageux

Le point sur la location meublée

La location meublée non professionnelle consiste à mettre sur le marché, de manière habituelle ou non, des locaux meublés, appartements, maisons, chambres, neufs ou anciens. Elle est accessible à tous les budgets sans plafond de loyer, et concerne également la location saisonnière et les résidences de services.

 

On dit d’une location qu’elle est meublée, lorsque le propriétaire-bailleur met à disposition de son locataire un logement directement et immédiatement habitable. Concrètement, la loi ALUR de 2014 (LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), en précise les conditions de la façon suivante :

 

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d'y manger et d'y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

 

Le nombre des équipements est d’ailleurs réglementé et doit figurer dans l’état des lieux (literie, vaisselle, appareils électro-ménager, etc.).  

Il est intéressant de préciser que louer une partie de son habitation principale, notamment une chambre, est considéré comme une activité relevant du statut LMNP. Il est même possible d'être totalement exonéré d'impôt dans le cas d'une location au domicile du bailleur ! 


La location meublée concerne au final quatre types de logements. La fiscalité de la location meublée étant directement liée au type de logement, il convient de décider, au préalable, si l'on souhaitera investir dans un meublé classique, neuf ou ancien, dans une résidence étudiante, une résidence senior, un  meublé de tourisme ou encore une résidence d'affaires. 


Pour les résidences "clés en main", la gestion est, le plus souvent déléguées dans le cadre d'un bail commercial. La rentabilité est souvent moindre, mais le loyer est garanti, même si le bien n'est pas occupé.  Finalement,  louer soi-même un logement que l'on aura rénové au préalable et investir en LMNP dans une résidence service avec gestion déléguée concerne la meme activité de de loueur de meublés non professionnels. Malgré tout, le régime fiscal est différent.

EN BREF La location Meublée Non Professionnelle

Niche fiscale pérenne depuis 1949, qui permet de réduire ses impôts dans le neuf ou dans l'ancien, à condition que le logement soit meublé décemment au sens de la Loi ALUR. Statut qui permet de bénéficier d'allègements fiscaux pouvant aller jusqu'à 70 % dans le cas des meublés de tourisme. Revenus considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers. Un seul statut pour plusieurs types de biens, meublés classiques, résidences de services ou meublés de tourisme, mais plusieurs régimes fiscaux. Un bail souple de 12 mois, ramené à 9 mois pour les logements étudiants. Possibilité d'exploiter un bien dans le cadre de la Loi Mobilité Possibilité de cumuler avec les avantages de la Loi Censi- Bouvard dans le cas de l'achat d'une résidence-service destinée aux seniors.

En quoi le statut LMNP est-il avantageux

D'une façon générale, un logement entièrement équipé et meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu'un logement nu. C'est un premier constat qui se traduit dans les faits, par une rentabilité plus élevé. Avec la fin de l'encadrement des loyers, ce dispositif permet d'ajuster le prix de son logement à l'environnement du bien. il y a fort à parier que la mise en place récente du Bail Mobilité va booster de façon conséquente le marché de la location meublée non professionnelle. Bien qu'il soit déjà très souple dans le cadre du statut LMNP (12 mois par défaut au lieu de 3 ans dans la location nue), le bail peut être ramené à 9 mois dans le cadre d'une location à un étudiant. Le Bail mobilité assouplit encore ce dispositif en offrant, sous certaines conditions, de mettre en place des baux de 1 à 10 mois. Cette souplesse est à double tranchant puisqu'elle oblige les propriétaires à mettre plus souvent leur bien sur le marché, mais elle leurs permet, et ce n'est pas négligeable, de régler plus rapidement les litiges pouvant survenir avec un locataire "encombrant" ou peu respectueux.

Mais le principal atout de l'investissement LMNP réside dans la possibilité de maîtriser son régime d'imposition, en fonction de la somme que l'on veut investir, du temps que l'on peut consacrer à son investissement LMNP, et surtout du budget que l'on souhaite y mettre. 

Le régime forfaitaire, le plus simple de tous, prévoit d'emblée un abattement initial de 50 % du montant des recettes, ce qui permet de couvrir la totalité des charges le plus souvent. C'est la simplicité même, puisque les recettes sont à reporter sur la déclaration de revenus du foyer fiscal. Nul besoin de passer par un courtier immobilier pour finaliser cet investissement LMNP.  Il faudra juste être particulièrement vigilant sur l'emplacement et la rentabilité du bien. 

Le régime réel, que nous détaillerons plus loin, permet quant à lui des montages complexes qui permettent de récupérer la TVA sur l'investissement LMNP au bout de 20 ans, et d'intégrer à sa défiscalisation l'amortissement du bien. Au final, le processus de défiscalisation couvre en totalité le plus souvent les mensualités du prêt. Il conviendra, dans ce cas, de s'adresser à un courtier en immobilier pour effectuer des simulations, et de faire appel à un comptable pour la gestion du bien au quotidien. 


Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP

Mettre sur le marché de la location meublée un logement décent au sens de la loi Réaliser une recette : - Soit inférieure à 23 000 euros à l'année, - Soit inférieure à 50 % des revenus du foyer fiscal (et dans la limite du plafond des micro-BIC de 70 000 euros) - Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Le témoignage de Sarah et Ludovic

Sarah et Ludovic sont mariés marié avec 2 enfants. Leur revenu s’élève à 60 000 € et il est imposé à hauteur de 4 000 €. Ils décident d’investir en résidence étudiante afin de se générer des revenus supplémentaires tout en déléguant la gestion de leur bien. Cet investissement coûte au ménage 75 000 € auxquels s’ajoute la TVA de 15 000 € récupérable. Le foyer percevra ainsi 3 000 € de loyer par an, et sera assuré de percevoir les loyers, même si la chambre n'est pas occupée. ils peuvent également amortir le bien immobilier jusqu’à 90 % du montant investi sur 25 ans : cela représente ici 3 000 € par an déductibles du BIC s'ils choisissent le régime réel. En déduisant par ailleurs les autres dépenses assimilables à des charges (taxe foncière…), ils bénéficient d' un déficit BIC reportable sur les années suivantes.

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Une fiscalité allégée et souple pour le statut LMNP

C’est le prix de votre loyer qui déterminera le régime fiscal auquel vous serez soumis. C'est en le multipliant votre recette mensuelle par 12 que vous pourrez déterminer votre revenu annuel en statut LMNP.  Il est très simple, au final, de connaître son régime d’imposition parmi les trois possibilités ci-dessous. Vous avez le choix entre 3 régimes fiscaux : 


Le régime forfaitaire micro-BIC

Votre revenu LMNP ne dépasse pas 70 000 euros hors taxes, ou 170 000 pour les meublés de tourisme, chambres d'hôtes et gites ruraux,  vous êtes soumis au régime Micro-BIC. De plus, votre revenu des locations ne doit pas dépasser 23 000 euros ou 50 % du revenu global du foyer. 

Vous n’avez pas de comptabilité à tenir et vous bénéficiez d’un abattement de 50 % c’est-à-dire que vous ne payez des impôts que sur 50 % de vos revenus.

Dans les faits, vous pouvez dépasser le plafond de 23 000 euros mais vous serez imposé sur les prélèvements sociaux. Par conséquent, ce statut est intéressant pour les petites surfaces car votre investissement LMNP est modéré et vos recettes seront obligatoirement inférieures au plafond de 23 000 euros applicable en LMNP. Si vous effectuez des travaux, vous devrez étudier la possibilité de passer au régime réel, car il est possible que vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % et que l'amortissement du bien en LMNP soit une solution intéressante.

 

Le régime réel

Vous pouvez choisir le régime réel à tout moment, même si vos revenus sont éligibles au régime forfaitaire des locations de meublés non professionnels. Par contre, si votre revenu de locations LMNP dépasse 70 000 euros, vous serez soumis d'office au régime réel. 

Dans ce cas, vous ne bénéficierez plus de l'abattement forfaitaire de 50 % mais par contre, vous aurez la possibilité, et pas des moindres, de déduire bon nombre de charges de vos recettes LMNP, ce qui revient à diminuer le montant de votre impôt.


Voici quelques exemples de charges déductibles. Elles sont extrêmement nombreuses, et pour cette partie de la fiscalité LMNP vous devrez faire appel à un expert-comptable.


  • travaux d’entretien et de réparations sur le bien et les parties communes
  • les droits d’enregistrement
  • les frais de copropriété
  • l’amortissement sur le prix d’achat du bien 
  • l'amortissement sur les gros travaux non déductibles
  • les frais de notaire
  • les intérêts d'emprunt
  • les charges liées au logement
  • les assurances, etc.

Vous l'aurez compris, c'est un régime favorable puisqu'il permet, outre d'amortir en LMNP, et de récupérer la TVA sur le neuf au bout de 20 ans, de déduire la majorité des charges relatives au bien. 


L'investissement en LMNP s'analyse sur le long terme. Il peut- être intéressant, par exemple, de partir sur un régime réel pour amortir le bien et les travaux, puis de basculer sur le régime forfaitaire quelques années plus tard. 


Dans tous les cas, si vous choisissez ce régime, vous devrez faire étudier votre situation fiscal par un expert en immobilier avant de vous décider. 


Le régime réel normal

Il concerne les loueurs de meublés non professionnels qui réalisent plus de 788 000 euros de recettes annuelles. 



Fiscalité LMNP : L'essentiel à retenir

- Vous avez toujours le choix du régime fiscal LMNP tant que vous n'avez pas atteint le seuil de 70 000 euros des micro-BIC. - Si vous réalisez des travaux, le régime réel est certainement plus avantageux. - Le régime forfaire est adapté aux petites surfaces principalement. - Vous ne pouvez pas amortir votre bien avec le régime forfaitaire mais vous bénéficiez d'un abattement de 50 %. - Vous pouvez récupérer la TVA en régime réel, mais seulement au bout de 20 ans.

Quelques conseils pour réaliser un bon investissement LMNP

La location meublée non professionnelle est réellement alléchante, et les conditions de son exploitation sont pérennes depuis 70 ans ! C'est dire qu'elle a fait ses preuves et qu'elle a permis à bon nombre de contribuables de défiscaliser sans prendre de risques, et de se constituer un capital sous le statut LMNP. 

Prenez le temps d'étudier le marché dans la zone où vous souhaitez investir. Essayez d'investir en location meublée dans une ville où la demande est supérieure à l'offre, c'est à dire dans des grandes villes.

Ne sous-estimez pas les charges de co-propriété, d'autant plus si vous choisissez le régime forfaitaire qui ne permet pas de les déduire.

Restez sobre dans le mobilier et la décoration de votre bien. Il sera beaucoup plus facile pour un locataire de se projeter dans un logement neutre, où il aura la possibilité de personnaliser son espace. 

Ne choisissez pas votre régime fiscal à la légère. En effet, il ne faut pas sous-estimer les compétences requises et le temps qu'il faudra passer sur l'aspect comptable dans le cas où vous serez au régime réel; d'autant que le fait de  faire appel à un expert - comptable pourra optimiser votre défiscalisation. Vous serez sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux, au même titre qu'un commerçant. Enfin, prenez bien en compte que vous investissez en LMNP dans un bien que vous n'habiterez probablement pas. Pourtant, si vous optez pour le régime réel, vous devrez imaginer de le garder durant 20 ans. Autrement, vous risqueriez de devoir rembourser la TVA des années restantes.

Utilisez un tableur Excel pour calculer quel régime fiscal sera le plus intéressant, ou bien choisissez de faire réaliser un bilan patrimonial par une entreprise dont c'est le métier.

Enfin, investissez au bon endroit, car le principal risque est d'acheter un bien surévalué et de ne pas pouvoir le louer au prix estimé.

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