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Loi démembrement

Le démembrement c’est le mécanisme juridique qui permet de séparer le droit de propriété en deux, d’un côté on a l’usufruit et de l’autre la nue-propriété.

L’usufruit c’est le droit d’utiliser un bien dont on n’est pas propriétaire, et d’en percevoir les revenus locatifs ou d’y habiter.

La nue-propriété implique de détenir le bien immobilier sans pour autant pouvoir en jouir. C’est à dire qu’on ne peut pas y loger ou encore en percevoir des loyers.

On peut donc détenir l’un ou l’autre si on souhaite se séparer de la pleine propriété de son bien immobilier.

Droits sur le bien Pleine propriété Nue-propriété Usufruit

Disposer du bien (vente)

Oui Oui Non

Utiliser un bien (logement)

Oui Non Oui

Percevoir des revenus du bien (location)

Oui Non Oui

La durée du démembrement peut être fixe, elle est alors définie dans le contrat, ou viagère, dans lequel cas c’est le décès qui y met fin.

Les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue propriété d’un bien sont calculées sur la base de l’âge du donateur au jour de la donation.

Age du donateur Valeur usufruit Valeur nue-propriété
moins de 21 ans 90 % 10 %
de 21 à 30 ans 80 % 20 %
de 31 à 40 ans 70 % 30 %
de 41 à 50 ans 60 % 40 %
de 51 à 60 ans 50 % 50 %
de 61 à 70 ans 40 % 60 %
de 71 à 80 ans 30 % 70 %
de 81 à 90 ans 20 % 80 %
à partir de 91 ans 10 % 90 %

Il faut garder à l’esprit que le nue propriétaire, n’est pas redevable des impôts locaux pendant le démembrement, il s’acquitte donc de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Les avantages

  • Acheter avec une décote pouvant atteindre 50%
  • Réduire son ISF
  • Diminuer ses revenus fonciers existants (si crédit immobilier et/ ou travaux)
  • Réaliser un investissement rentable et sécurisé

Avec la loi sur le démembrement, on s’allège des contraintes fiscales et on prépare la succession de son patrimoine en douceur. Elle est souvent utilisée par les familles, des parents aux enfants ou entre conjoint.

Législation

  • Articles 605 et 606 du Code Civil (Nus propriétaires et Usufruitiers)
  • Loi du 12 avril 1996
  • Barème prévu à l’article 762 du Code Général des Impôts

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