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La loi Pinel et le bail commercial

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été promulguée le 18 juin 2014. Avec l’objectif d’améliorer la situation locative des entreprises, elle est venue modifier les règles relatives aux baux commerciaux.

Un contrat de bail encadré :

La révision des loyers a été modifiée par la loi Pinel. Ainsi depuis le 1er septembre 2014, les bailleurs ne doivent plus prendre pour référence l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) mais l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La révision triennale du loyer ne doit pas entraîner une variation de plus de 10% du loyer précédent, sauf s’il est apporté la preuve « d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité » (article L145-38 du Code de commerce). Dans ce cas, le nouveau montant du loyer est fixé selon la valeur locative mais l’augmentation annuelle ne peut être supérieure à 10% afin d’éviter les augmentations importantes et brutales.

La loi Pinel est venue également encadrer la liberté contractuelle jusque-là quasi totale laissée aux signataires de baux commerciaux. Ainsi, un état des lieux d’entrée et de sortie amiable et contradictoire doit être réalisé. À défaut d’accord, l’état des lieux se fait par voie d’huissier.

Par ailleurs, alors qu’avant cela était laissé à la libre appréciation des parties au contrat, la loi Pinel impose que le contrat de bail comporte un inventaire détaillé des charges, impôts, redevances et taxes, et leur répartition entre le locataire et le bailleur. Un décret du 3 novembre 2014 est venu préciser les frais à la charge de chacun.

Enfin, le bailleur doit informer le locataire des travaux réalisés lors des 3 années précédentes et ceux envisagés pour les 3 années à venir.

La durée et la fin du bail aménagées :

Avant l’application de la loi Pinel, le bail dérogatoire ou bail de courte durée pouvait être conclu pour une durée totale ne dépassant pas deux ans. La loi Pinel fixe désormais la durée maximale à trois ans pour les baux dérogatoires renouvelés ou signés depuis le 1er septembre 2014.

En cas de cession du bail par le locataire avec clause de garantie du paiement des loyers au profit du bailleur, la durée de cette clause était jusque-là calquée sur la durée du bail restant. La loi de juin 2014 a limité cette garantie à 3 ans.

Concernant la fin du bail, alors que le congé du locataire devait être donné par voie d’huissier, la loi Pinel offre la possibilité de l’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin, un droit de préférence légal est instauré au bénéfice du locataire. Le bailleur doit donc l’informer de la vente du local objet du bail commercial.

Loi de Finances 2018

La loi Pinel est prolongée jusqu'au 31 Décembre 2021. Les travaux de rénovation pour la performance energétique, le ravalement ou l'adaptation de l'habitat entrainent une réduction d'impôt de 20% du coût global, dans la limite de 22 000 euros.

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