Le démembrement de propriété en SCI
Immobilier et SCPI Gestion de patrimoine

Le démembrement de propriété en SCI

Comment cet investissement peut être utilisé de manière fiscale avantageuse ? Comment évaluer la rentabilité d'un démembrement de propriété en SCI ?

Le 30/04/2022 par Jade A.

Les objectifs

L’objectif d’investir dans une SCI (Société Civile Immobilière) est d’acquérir un bien immobilier par démembrement de propriété. En d’autres termes, une pleine propriété se constitue en deux parties : l’abusus ou nue-propriété d’une part, l’usufruit d’autre part. La nue-propriété est le droit de disposer du bien et aussi de pouvoir le vendre. Alors que l’usufruit a le droit de l’utiliser et d’en récolter les fruits (loyers).

Le démembrement de propriété en SCI représente une solution intéressante pour transmettre un patrimoine à sa famille ou à ses héritiers. Le démembrement de propriété en SCI familiale est assez répandue car il consiste à diviser un bien immobilier entre les membres de la famille. Ils ne sont plus physiquement propriétaires d’un bien mais aussi détenteurs de parts. Ce détail a toute son importance lors de la succession du bien, car le bien est partagé entre les membres de la famille à hauteur des parts fixés. Dans ce cas de figure, le patrimoine reste entier et il est géré de manière uniforme par le gérant désigné. Le bien n’est pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre leurs parts et les gérer individuellement. En contre partie, la SCI familiale n’a pas le droit d’exercer d’activités commerciales au sein du bien et a l’obligation de tenir à jour une comptabilité pour prouver l’existence de la SCI.

Pour les personnes ne faisant pas partie de la même famille et souhaitant créer une SCI, elles peuvent le faire par le démembrement de propriété croisé de la SCI. Chaque associé est nu-propriétaire d’une partie et usufruit de l’autre partie. En général, le partage à valeurs équivalentes est le plus approprié entre les associés.

Quelques avantages de ce démembrement sont à souligner comme le fait de protéger les survivants sans léser les héritiers ; en cas de l’extinction de l’usufruit c’est-à-dire le retour en pleine propriété n’est pas soumis à des droits de succession.

Le démembrement de propriété en SCI : une stratégie patrimoniale

1. Les principes de base du démembrement de propriété en SCI

Photo 4k détaillée et professionnelle d'une propriété divisée

  • Nue-propriété (Abusus) : Droit de disposer du bien et de le vendre, mais sans en jouir directement.
  • Usufruit : Droit d'utiliser le bien et d'en récolter les bénéfices, comme les loyers.

2. L'intérêt du démembrement de propriété en SCI familiale

  • Transmission simplifiée : Le bien n'est pas divisé physiquement, mais par parts sociales, facilitant ainsi sa transmission.
  • Gestion unifiée : Le gérant de la SCI est le garant de la bonne gestion du patrimoine.
  • Sécurité pour les héritiers : Pas de risque de voir le bien vendu ou divisé sans accord unanime.

3. Le démembrement croisé pour les associés non-familiaux

  • Chaque associé : Est à la fois nu-propriétaire d'une partie et usufruitier d'une autre.
  • Équité : Il est conseillé de veiller à ce que les parts soient équivalentes pour éviter les conflits entre associés.

4. Les avantages majeurs du démembrement en SCI

  • Protection du conjoint survivant : En évitant la dilution du patrimoine.
  • Économie fiscale : L'extinction de l'usufruit n'engendre pas de droits de succession.
  • Préservation du patrimoine : La structure de la SCI assure une meilleure gestion et évite la fragmentation du bien.

5. Précautions à prendre et mise en œuvre

Lorsqu'on envisage le démembrement de propriété en SCI, il est primordial de se faire accompagner par des experts en droit immobilier et fiscalité. Une rédaction minutieuse des statuts de la SCI est indispensable pour éviter tout litige ultérieur entre les associés. De plus, il convient de réévaluer régulièrement la répartition des droits entre nue-propriété et usufruit, notamment en fonction de l'évolution des objectifs patrimoniaux de chacun. Il est également essentiel d'informer l'ensemble des associés des implications fiscales, en particulier lors de la transmission ou de la cession des parts. 

En somme, bien que le démembrement en SCI offre de nombreux avantages, il requiert une mise en œuvre réfléchie et un suivi rigoureux pour en tirer tous les bénéfices.

Conclusion

Le démembrement de propriété en SCI est une stratégie adaptée à de nombreux scénarios, qu'il s'agisse de la préservation du patrimoine familial ou de l'optimisation fiscale. Il est toutefois essentiel de bien comprendre les responsabilités et les implications associées à ce dispositif avant de s'y engager.

Le démembrement de propriété en SCI

Crédits photo : Shutterstock / C. Svensson

photo auteur

Jade A.

Rédactrice indépendante depuis plusieurs années, j'ai suivi des études de droit avec une spécialisation en droit fiscal. Ma curiosité naturelle et mon amour pour la logique m'ont conduit à l'Université Panthéon-Sorbonne pour des études de droit, avec une spécialisation en droit fiscal. Cependant, ma passion pour l'écriture est toujours restée, je suis donc devenue rédactrice indépendante ! Cela me permet de concilier ma passion pour l'écriture avec mon expertise en droit fiscal. Aujourd'hui, je trouve mon bonheur en déchiffrant des lois complexes et en les rendant accessibles à tous à travers mes écrits.
Autres articles
Démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir
Démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir

Comprendre le concept, les différents types de démembrement et les avantages que le démembrement de propriété offre.

Le 18/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Clémence Decosse
Usufruit et nu-propriété : qui est réellement propriétaire ?
Usufruit et nu-propriété : qui est réellement propriétaire ?

Découvrez comment l'usufruit et la nu-propriété peuvent affecter qui est réellement propriétaire. Comprenez qui est propriétaire en cas d'usufruit et comment il est possible de régler ces questions relatives à...

Le 19/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Jade A.
Comprendre l'usufruit succession pour mieux gérer son patrimoine
Comprendre l'usufruit succession pour mieux gérer son patrimoine

Comprenez comment fonctionne l'usufruit succession et comment le mettre en place correctement pour protéger et gérer votre patrimoine.

Le 14/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Jade A.
Usufruit : tout ce qu'il faut savoir sur cette pratique immobilière
Usufruit : tout ce qu'il faut savoir sur cette pratique immobilière

Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'usufruit : qu'est-ce que c'est, comment ça fonctionne et les avantages pour les propriétaires immobiliers.

Le 15/08/2023 dans Immobilier et SCPI par Jean-Luc Moreau
Les avantages du démembrement immobilier
Les avantages du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier est une technique qui permet de séparer les droits de propriété d'un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l'usufruit. Cette technique peut être utilisée...

Le 24/01/2022 dans Immobilier et SCPI par Jean-Luc Moreau
Comprendre le tableau usufruit et son impact sur la gestion des biens
Comprendre le tableau usufruit et son impact sur la gestion des biens

Comprendre le tableau usufruit et son impact sur la gestion des biens : découvrez dans cet article comment utiliser le tableau usufruit et comment il peut vous aider à mieux...

Le 17/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Clémence Decosse
Faire tomber un usufruit : comprendre et agir
Faire tomber un usufruit : comprendre et agir

Comprendre le concept de l'usufruit et apprendre comment le faire tomber pour en tirer le maximum de profit : découvrez les étapes à suivre pour réussir avec cet article détaillé.

Le 21/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Jade A.
Donation de son vivant d'une maison avec usufruit : Un acte généreux et avantageux
Donation de son vivant d'une maison avec usufruit : Un acte généreux et avantageux

Découvrez comment l'usufruit peut être bénéfique pour vous et pour vos bénéficiaires et comment procéder pour réaliser une donation de son vivant d'une maison avec usufruit.

Le 13/08/2023 dans Gestion de patrimoine par Jade A.
Qui paie l’IFI ?
Qui paie l’IFI ?

Le sujet de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un sujet complexe qui concerne un certain nombre de personnes en France. Depuis son introduction en 2018, de nombreuses questions...

Le 10/02/2022 dans Impôts et fiscalité par Clémence Decosse