Les objectifs

L’objectif d’investir dans une SCI (Société Civile Immobilière) est d’acquérir un bien immobilier par démembrement de propriété. En d’autres termes, une pleine propriété se constitue en deux parties : l’abusus ou nue-propriété d’une part, l’usufruit d’autre part. La nue-propriété est le droit de disposer du bien et aussi de pouvoir le vendre. Alors que l’usufruit a le droit de l’utiliser et d’en récolter les fruits (loyers).

Le démembrement de propriété en SCI représente une solution intéressante pour transmettre un patrimoine à sa famille ou à ses héritiers. Le démembrement de propriété en SCI familiale est assez répandue car il consiste à diviser un bien immobilier entre les membres de la famille. Ils ne sont plus physiquement propriétaires d’un bien mais aussi détenteurs de parts. Ce détail a toute son importance lors de la succession du bien, car le bien est partagé entre les membres de la famille à hauteur des parts fixés. Dans ce cas de figure, le patrimoine reste entier et il est géré de manière uniforme par le gérant désigné. Le bien n’est pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre leurs parts et les gérer individuellement. En contre partie, la SCI familiale n’a pas le droit d’exercer d’activités commerciales au sein du bien et a l’obligation de tenir à jour une comptabilité pour prouver l’existence de la SCI.

Pour les personnes ne faisant pas partie de la même famille et souhaitant créer une SCI, elles peuvent le faire par le démembrement de propriété croisé de la SCI. Chaque associé est nu-propriétaire d’une partie et usufruit de l’autre partie. En général, le partage à valeurs équivalentes est le plus approprié entre les associés.

Quelques avantages de ce démembrement sont à souligner comme le fait de protéger les survivants sans léser les héritiers ; en cas de l’extinction de l’usufruit c’est-à-dire le retour en pleine propriété n’est pas soumis à des droits de succession.

Le démembrement de propriété en SCI : une stratégie patrimoniale

1. Les principes de base du démembrement de propriété en SCI

• Nue-propriété (Abusus) : Droit de disposer du bien et de le vendre, mais sans en jouir directement.
• Usufruit : Droit d'utiliser le bien et d'en récolter les bénéfices, comme les loyers.

2. L'intérêt du démembrement de propriété en SCI familiale

• Transmission simplifiée : Le bien n'est pas divisé physiquement, mais par parts sociales, facilitant ainsi sa transmission.
• Gestion unifiée : Le gérant de la SCI est le garant de la bonne gestion du patrimoine.
• Sécurité pour les héritiers : Pas de risque de voir le bien vendu ou divisé sans accord unanime.

3. Le démembrement croisé pour les associés non-familiaux

• Chaque associé : Est à la fois nu-propriétaire d'une partie et usufruitier d'une autre.
• Équité : Il est conseillé de veiller à ce que les parts soient équivalentes pour éviter les conflits entre associés.

4. Les avantages majeurs du démembrement en SCI

• Protection du conjoint survivant : En évitant la dilution du patrimoine.
• Économie fiscale : L'extinction de l'usufruit n'engendre pas de droits de succession.
• Préservation du patrimoine : La structure de la SCI assure une meilleure gestion et évite la fragmentation du bien.

5. Précautions à prendre et mise en œuvre

Lorsqu'on envisage le démembrement de propriété en SCI, il est primordial de se faire accompagner par des experts en droit immobilier et fiscalité. Une rédaction minutieuse des statuts de la SCI est indispensable pour éviter tout litige ultérieur entre les associés. De plus, il convient de réévaluer régulièrement la répartition des droits entre nue-propriété et usufruit, notamment en fonction de l'évolution des objectifs patrimoniaux de chacun. Il est également essentiel d'informer l'ensemble des associés des implications fiscales, en particulier lors de la transmission ou de la cession des parts. 

En somme, bien que le démembrement en SCI offre de nombreux avantages, il requiert une mise en œuvre réfléchie et un suivi rigoureux pour en tirer tous les bénéfices.

Conclusion

Le démembrement de propriété en SCI est une stratégie adaptée à de nombreux scénarios, qu'il s'agisse de la préservation du patrimoine familial ou de l'optimisation fiscale. Il est toutefois essentiel de bien comprendre les responsabilités et les implications associées à ce dispositif avant de s'y engager.