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Succession d'un bien immobilier LMNP

Succession d'un bien immobilier LMNP

Le statut LMNP fait bénéficier à l'investisseur d'une fiscalité attrayante. Ce type d'investissement est en effet considéré fiscalement en tant qu'activité commerciale. L'investisseur est alors fiscalisé au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non au titre des revenus fonciers. Toutefois, en cas de décès de l'investisseur, ce statut fiscal avantageux peut être à la source de quelques difficultés si aucune précaution n'est prise. Avant de se lancer dans la location en meublé non professionnel, il convient alors de se renseigner sur les diverses conséquences de ce statut dans le cadre d'une succession.

Quelles conséquences sur le remboursement du crédit en cours ?

Si l'investisseur décédé a eu recours à un crédit pour l'acquisition du bien, le mécanisme d'assurance emprunteur est mis en œuvre pour le remboursement du capital restant dû. L'assureur versera alors à la banque le solde de la dette de l'investisseur. Or, cette indemnité d'assurance décès est considérée comme « un produit exceptionnel ». Ce revenu exceptionnel sera imposable aux prélèvements sociaux, ainsi qu'à l'impôt sur le revenu. Les héritiers devront alors s'acquitter d'un impôt pouvant atteindre jusqu'à 45 % du montant de l'indemnité de l'assurance. Souscrire une assurance temporaire décès est fortement conseillé afin de couvrir le risque de paiement de cette imposition.

Quelles conséquences sur les bénéfices et les plus-values immobilières ?

Le décès de l'investisseur en LMPN entraîne une imposition immédiate des bénéfices générés par la location depuis la fin du dernier exercice. Les plus-values immobilières ne seront en revanche pas imposées. En effet, selon l'article 151 septies du CGI, l'investissement en LMNP est taxable, non pas selon le régime fiscal des plus-values professionnelles, mais selon celui des plus-values des particuliers. Et, comme il s'agit d'une cession à titre gratuit, aucune fiscalité sur les plus-values ne sera due. En pratique, l'administration fiscale exigera uniquement aux héritiers les droits de mutation à titre gratuit.

Quid du sort du bien ?

En cas de décès de l'investisseur, les héritiers ne pourront pas rompre le bail de location jusqu'au renouvellement de celui-ci. À la fin de la période de location, ils ont par la suite le droit de résilier le contrat pour trois motifs dont : la mise en vente du bien, le non-paiement des loyers, et la reprise du bien par les héritiers. Il est à noter que le conjoint n'ayant pas divorcé a des droits sur la succession de l'investisseur décédé. Il recevra, à son choix, soit le quart de la succession en pleine propriété, soit l'usufruit de toute la succession. S'il choisit l'usufruit, les enfants seront alors les nus-propriétaires du bien. En tant qu'usufruitier, le conjoint survivant disposera du statut de LMNP. Il perçoit les loyers et est imposé à ce titre. N'étant plus pleinement propriétaire du bien, il ne peut en revanche pas amortir son droit d'usufruit.

Il est recommandé d'organiser la succession avec un notaire avant le décès afin de faciliter la gestion du bien par les héritiers.

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