Succession d’un bien immobilier LMNP
Immobilier et SCPI

Succession d’un bien immobilier LMNP

Nous vous donnerons des conseils pour préparer au mieux votre succession et vous aider à réussir cette étape importante de votre vie.

Le 17/12/2022 par Jade A.

Le statut LMNP fait bénéficier à l’investisseur d’une fiscalité attrayante. Ce type d’investissement est en effet considéré fiscalement en tant qu’activité commerciale. L’investisseur est alors fiscalisé au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non au titre des revenus fonciers. Toutefois, en cas de décès de l’investisseur, ce statut fiscal avantageux peut être à la source de quelques difficultés si aucune précaution n’est prise. Avant de se lancer dans la location en meublé non professionnel, il convient alors de se renseigner sur les diverses conséquences de ce statut dans le cadre d’une succession.

Loi LMNP
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Quelles conséquences sur le remboursement du crédit en cours ?

Si l’investisseur décédé a eu recours à un crédit pour l’acquisition du bien, le mécanisme d’assurance emprunteur est mis en œuvre pour le remboursement du capital restant dû. L’assureur versera alors à la banque le solde de la dette de l’investisseur. Or, cette indemnité d’assurance décès est considérée comme « un produit exceptionnel ». Ce revenu exceptionnel sera imposable aux prélèvements sociaux, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Les héritiers devront alors s’acquitter d’un impôt pouvant atteindre jusqu’à 45 % du montant de l’indemnité de l’assurance. Souscrire une assurance temporaire décès est fortement conseillé afin de couvrir le risque de paiement de cette imposition.

Quelles conséquences sur les bénéfices et les plus-values immobilières ?

Le décès de l’investisseur en LMPN entraîne une imposition immédiate des bénéfices générés par la location depuis la fin du dernier exercice. Les plus-values immobilières ne seront en revanche pas imposées. En effet, selon l’article 151 septies du CGI, l’investissement en LMNP est taxable, non pas selon le régime fiscal des plus-values professionnelles, mais selon celui des plus-values des particuliers. Et, comme il s’agit d’une cession à titre gratuit, aucune fiscalité sur les plus-values ne sera due. En pratique, l’administration fiscale exigera uniquement aux héritiers les droits de mutation à titre gratuit.

Quid du sort du bien ?

succession d'un bien immobilier en LMNP

En cas de décès de l’investisseur, les héritiers ne pourront pas rompre le bail de location jusqu’au renouvellement de celui-ci. À la fin de la période de location, ils ont par la suite le droit de résilier le contrat pour trois motifs dont : la mise en vente du bien, le non-paiement des loyers, et la reprise du bien par les héritiers. Il est à noter que le conjoint n’ayant pas divorcé a des droits sur la succession de l’investisseur décédé. Il recevra, à son choix, soit le quart de la succession en pleine propriété, soit l’usufruit de toute la succession. S’il choisit l’usufruit, les enfants seront alors les nus-propriétaires du bien. En tant qu’usufruitier, le conjoint survivant disposera du statut de LMNP. Il perçoit les loyers et est imposé à ce titre. N’étant plus pleinement propriétaire du bien, il ne peut en revanche pas amortir son droit d’usufruit.

Il est recommandé d’organiser la succession avec un notaire avant le décès afin de faciliter la gestion du bien par les héritiers.

La Fiscalité Avantageuse de l'Investissement en LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) octroie à l'investisseur une fiscalité attrayante. Cette forme d'investissement est, en effet, considérée fiscalement comme une activité commerciale, soumettant l'investisseur à l'imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non sur les revenus fonciers. Cependant, le décès de l'investisseur peut engendrer quelques complications si des mesures préventives ne sont pas prises. Ainsi, avant d'initier une location meublée non professionnelle, il est judicieux de se renseigner sur les implications potentielles de ce statut en matière de succession.

Implications sur le Remboursement du Crédit en Cours

Dans l'éventualité où l'investisseur décède en ayant recours à un prêt pour acquérir le bien, le mécanisme d'assurance emprunteur est activé pour régler le capital restant dû. L'entité assureuse s'acquitte alors du solde de la dette auprès de la banque. Cependant, cette indemnisation est perçue comme un "produit exceptionnel", soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu, pouvant atteindre jusqu'à 45% de sa valeur. Dans ce contexte, souscrire une assurance temporaire décès pour couvrir cette imposition potentiellement lourde est vivement recommandé.

Conséquences sur les Bénéfices et les Plus-Values Immobilières

Le décès déclenche une imposition immédiate des bénéfices générés par la location depuis la clôture du dernier exercice fiscal. En revanche, les plus-values immobilières restent exemptées d'impôts. Conformément à l'article 151 septies du Code Général des Impôts (CGI), l'investissement en LMNP est taxé selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, et non celui des professionnels. De ce fait, aucune taxation sur les plus-values n'est applicable dans le cas d'une cession à titre gratuit, laissant aux héritiers uniquement la charge des droits de mutation à titre gratuit.

Gestion du Bien Post-Décès

Suite au décès de l'investisseur, les héritiers n'ont pas la possibilité de résilier le bail en cours jusqu'à son renouvellement. À son expiration, ils peuvent toutefois le résilier pour diverses raisons, dont la mise en vente du bien, des arriérés de loyer, ou une reprise du bien. Il est essentiel de noter que le conjoint survivant, non-divorcé, détient des droits sur la succession, ayant le choix entre un quart de la propriété pleine de la succession ou l'usufruit de la totalité de celle-ci. Si le choix se porte sur l'usufruit, les enfants deviennent nus-propriétaires du bien. Dans ce cas, bien que percevant les loyers et étant imposé sur ces derniers, le conjoint ne peut amortir son droit d'usufruit, ne possédant pas la propriété pleine du bien.

Pour assurer une transition fluide et une gestion harmonieuse du bien, il est conseillé de consulter un notaire pour organiser la succession avant le décès du propriétaire.

Succession d’un bien immobilier LMNP

Crédits photo : Shutterstock / V. Hernández

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Jade A.

Rédactrice indépendante depuis plusieurs années, j'ai suivi des études de droit avec une spécialisation en droit fiscal. Ma curiosité naturelle et mon amour pour la logique m'ont conduit à l'Université Panthéon-Sorbonne pour des études de droit, avec une spécialisation en droit fiscal. Cependant, ma passion pour l'écriture est toujours restée, je suis donc devenue rédactrice indépendante ! Cela me permet de concilier ma passion pour l'écriture avec mon expertise en droit fiscal. Aujourd'hui, je trouve mon bonheur en déchiffrant des lois complexes et en les rendant accessibles à tous à travers mes écrits.
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