Location meublée ou vide : comprendre la fiscalité pour mieux choisir

La location d'un bien immobilier peut se faire sous deux formes : meublée ou vide. Chacune de ces options possède ses avantages et inconvénients, notamment en termes de fiscalité. Dans cet article, nous allons comparer la fiscalité de la location meublée et de la location vide afin de vous aider à faire le meilleur choix pour votre investissement immobilier.

À LIRE AUSSIComment devenir Consultant fiscal ?

Fiscalité de la location vide

La location vide est l'option la plus courante et correspond à la mise en location d'un logement non meublé. Les loyers perçus dans le cadre d'une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Régime micro-foncier

Pour les propriétaires dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, il est possible d'opter pour le régime micro-foncier. Ce régime simplifié permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus, représentant l'ensemble des charges et frais liés à la location. L'impôt sur le revenu est alors calculé sur 70% des loyers encaissés.

Régime réel

Si les revenus fonciers dépassent le seuil de 15 000 € par an, ou si le propriétaire décide d'y renoncer, le régime réel s'applique. Dans ce cas, les loyers sont imposables sur leur montant net, après déduction des charges et frais réels liés à la location. Ce régime peut être plus intéressant si les charges déductibles sont importantes.

Fiscalité de la location meublée

La location meublée consiste à louer un logement déjà équipé de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne. Les loyers perçus dans le cadre d'une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régime micro-BIC

Comme pour la location vide, il existe un régime simplifié pour les locations meublées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € : le régime micro-BIC. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, représentant l'ensemble des charges et frais liés à la location. L'impôt sur le revenu est alors calculé sur 50% des loyers encaissés.

Régime réel

Si les recettes de la location meublée dépassent le seuil de 70 000 € par an ou si le propriétaire décide d'y renoncer, le régime réel s'applique également. Les loyers sont alors imposables sur leur montant net, après déduction des charges et frais réels liés à la location. Ce régime peut être avantageux si les charges déductibles sont importantes.

Comparaison entre la fiscalité de la location meublée et celle de la location vide

Il est essentiel de prendre en compte la fiscalité pour choisir entre location meublée ou vide. Voici une comparaison des principaux avantages et inconvénients de chaque option :

• Abattement forfaitaire : la location meublée bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% dans le cadre du régime micro-BIC, contre 30% pour la location vide avec le régime micro-foncier. Cela signifie que la base imposable est moins importante pour une location meublée, ce qui peut conduire à une imposition moindre.
• Seuil d'application : le seuil d'application du régime simplifié (micro) est plus élevé pour les locations meublées (70 000 €) que pour les locations vides (15 000 €). Les propriétaires ayant des revenus locatifs importants peuvent ainsi bénéficier du régime simplifié pour les locations meublées.
• Déduction des charges : avec le régime réel, les charges déductibles diffèrent selon le type de location. En général, les charges déductibles sont plus importantes pour les locations meublées que pour les locations vides, ce qui peut rendre le régime réel plus avantageux pour les locations meublées.

Quelques conseils pour bien choisir entre location meublée et vide

Le choix entre location meublée ou vide dépend principalement de votre situation fiscale et de vos objectifs en matière d'investissement immobilier. Voici quelques recommandations pour vous aider à faire le bon choix :

1. Evaluez la demande locative dans le secteur où se situe le bien : une location meublée peut être plus adaptée dans une zone où la demande est forte, comme les centres-villes ou les zones étudiantes.
2. Comparez les loyers pratiqués pour chaque type de location : en général, les loyers sont plus élevés pour les locations meublées que pour les locations vides, ce qui peut compenser les charges supplémentaires liées au mobilier.
3. Pesez les avantages et inconvénients de chaque option en termes de fiscalité, en prenant en compte les seuils d'application des régimes simplifiés, les abattements forfaitaires et les charges déductibles.

En conclusion, choisir entre location meublée ou vide dépend de nombreux facteurs, dont la fiscalité joue un rôle clé. Il est important de bien étudier les différentes options et leurs conséquences fiscales pour optimiser votre investissement immobilier.