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Investir en SCPI : explications, fiscalité et bilan

Investir en SCPI : explications, fiscalité et bilan

Sociétés créées exclusivement pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens locatifs, les SCPI existent sous différentes formes, chacune ayant ses spécificités propres. La pierre restant le placement le plus sûr et le plus plébiscité par les Français, les SCPI ont encore de beaux jours devant elles. Comment et pourquoi investir en SCPI ?

SCPI : explications

Société Civile de Placement Immobilier : c’est ce que signifie cet acronyme. Il s’agit donc d’une structure juridique collective destinée à collecter des fonds pour investir dans des biens immobiliers locatifs. Le principe est donc de s’appuyer sur les fonds de plusieurs contribuables pour investir dans des produits d’habitude difficilement accessibles comme des bureaux, des fonds de commerce, des entrepôts, etc.

Pour le particulier investisseur, c’est donc à la fois une garantie de stabilité locative et de réduction des risques. En effet, l’investissement est réparti sur des biens de différentes natures, ayant des cibles locatives distinctes et situés dans des zones géographiques différentes. Le placement est donc moins risqué qu’en investissant personnellement dans un seul bien spécifique.

Par ailleurs,  chaque apport de fonds permet d’obtenir, en contrepartie, des parts sociales de la SCPI. C’est donc ensuite la SCPI, et non les contribuables, qui investissent dans l’immobilier et gèrent le parc locatif.

Néanmoins, si les investissements sont rentables, les parts sociales acquises par les contractants sont revalorisées. C’est pour cette raison que la durée de détention moyenne de parts de SCPI est de 8 ans : il s’agit du temps moyen nécessaire pour couvrir les frais de souscription initiaux.

En d’autres termes, la SCPI est bel et bien une sorte de véhicule de placement immobilier. Souple et facile, le système de la SCPI permet de s’adapter très simplement aux capitaux du contribuable. Le minimum d’investissement est généralement très bas mais n’a pas vraiment de limite haute.

De cette manière, un contribuable peut tout à fait envisager de commencer en plaçant quelques milliers d’euros puis, en fonction de l’évolution de son capital, augmenter sa mise pour obtenir plus de parts sociales. Et donc potentiellement plus de plus-value.

Les différents types de SCPI

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les SCPI à capital variable ont simplement un capital plafond. Aussi, il est possible d’acquérir de nouvelles parts tant que ce plafond n’est pas atteint. Il est ainsi beaucoup plus facile pour un contractant de revendre ses parts à la SCPI à n’importe quel moment.

A l’inverse, la SCPI à capital fixe ne peut procéder à des augmentations de capital que de manière ponctuelle et sous certaines conditions. Le capital minimum de ce type de SCPI est de 760 000 euros. Dans une SCPI à capital fixe, un contractant qui souhaite revendre ses parts ne peut le faire auprès de la SCPI que si le plafond de parts sociales n’est pas atteint. Sinon, il doit se tourner vers le marché secondaire et trouver un autre acheteur. Fort heureusement, et c’est là tout l’avantage des SCPI, le marché secondaire est très actif et permet aux investisseurs une grande souplesse dans la gestion de leurs parts sociales.

SCPI de rendement : fiscalité

La SCPI de rendement ne permet pas de défiscaliser. Il s’agit bien d’un placement immobilier. Cependant, c’est un placement qui permet à la fois d’obtenir une excellente rentabilité (entre 1,5% et 6%) conjuguée à une grande sécurité, contrairement aux placements financiers.

Néanmoins, il faut noter que les revenus générés par les investissements dans une SCPI sont le plus souvent imposés comme revenus fonciers. Par conséquent, dans le cas où l’investissement est financé par une banque (le contractant bénéficie alors de la déduction à 100% des intérêts de son emprunt) ou d’un déficit foncier, l’investissement en SCPI garantit une rente défiscalisée.

En conséquence, la fiscalité se décompose comme suit :

  • Dans le cas où les rentes seraient inférieures à 15 000 euros, alors le contractant peut choisir le régime micro foncier. De cette manière, il bénéficie d’un abattement de 30% sur la somme qu’il doit déclarer aux services fiscaux.
  • C’est le régime d’imposition des valeurs mobilières qui s’applique à la part, généralement très faible, des revenus générés par le placement de la trésorerie de la SCPI.
  • Les plus-values quant à elles sont imposées sous le régime des plus-values immobilières. Néanmoins, après 5 ans de détention, un abattement de 10% par an est appliqué sur ces plus-values. Par conséquent, après 15 ans de détention, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 100%. C’est la SCPI qui prélève elle-même l’imposition des plus-values calculée de la manière suivante : 19% de la plus-value (une fois les abattements précédemment évoqués appliqués conjointement avec l’abattement forfaitaire de 100 euros par opération) auxquels s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux.

Bilan pratique sur  les SCPI

Les investisseurs peuvent participer à l’Assemblée Générale de la SCPI qui se tient au moins une fois par an. De la même manière qu’une assemblée générale de copropriété, y sont votés les bénéfices qui seront distribués, les résolutions, le choix de la société de gestion, les commissaires aux comptes, etc.

Une SCPI permet de diversifier simplement et avec peu de risques son portefeuille de placements tout en bénéficiant d’une excellente rentabilité.

Il est possible, voire intéressant, d’investir en SCPI par le biais d’un financement bancaire : 100% des intérêts d’emprunt étant défiscalisés. Par ailleurs, les revenus sont en quasi-totalité imposés comme revenus fonciers.

Les investissements en SCPI permettent d’excellentes revalorisations à moyen et long termes. Par ailleurs, comme les plus-values bénéficient d’un abattement de 100% après 15 ans de détention des parts sociales, il peut être extrêmement intéressant de se montrer patient.

Dans le cas où l’investisseur est déjà en déficit foncier, il est alors préférable d’investir en SCPI comptant : la rentabilité est optimisée par une exonération fiscale quasi-totale.

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