LeFiscaliste.fr

Réussir ses investissements, c'est avant tout bien s'informer !

La cession d’usufruit temporaire
Retour
Immobilier

La cession d’usufruit temporaire

La cession d'usufruit temporaire est une option d'investissement qui permet à une personne de devenir propriétaire temporaire d'un bien immobilier tout en conservant la possession et l'usage du bien à un tiers. Cette option d'investissement peut être intéressante pour les personnes souhaitant diversifier leur portefeuille et bénéficier d'une réduction d'impôt sur leur investissement. Dans cet article, nous allons explorer la cession d'usufruit temporaire en détail et discuter de ses avantages et inconvénients pour les investisseurs. Nous verrons également comment cet investissement peut être utilisé de manière fiscale avantageuse et comment évaluer la rentabilité d'une cession d'usufruit temporaire.

Nombreux sont les professionnels : artisans, commerçants, professions libérales, entrepreneurs individuels qui possèdent leur bien immobilier en utilisant une S.C.I.

Ce montage a des avantages indéniables, mais il présente l’inconvénient de générer très rapidement des revenus fonciers du fait de la diminution des intérêts d’emprunt.

La cession d’usufruit temporaire est une stratégie patrimoniale adaptée pour toute personne possédant son immobilier professionnel via une S.C.I.

Principes

L’usufruit d’un bien immobilier étant constitué par des loyers, la cession d’usufruit temporaire consiste à céder ces flux de loyers futurs pour une durée déterminée à la société commerciale ou à l’entreprise individuelle.

En contrepartie, la S.C.I reçoit le jour de la vente un capital qui représente le prix de cette cession.

Pendant la durée de l’usufruit, la S.C.I est nu-propriétaire.

Au terme du contrat, sans aucune formalité, la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. La S.C.I redevient pleinement propriétaire.

Avantages pour la S.C.I

  • Elle reçoit un capital immédiat qui va pouvoir être investi ou qui va servir à rembourser un prêt,
  • Du fait de la disparition des revenus, le chef d’entreprise obtient une réduction d’impôt sur le revenu importante sans investir.

Avantages pour la société d’exploitation

  • L’annuité du prêt contracté pour acquérir l’usufruit sera inférieure au loyer versé ;
  • Fiscalement, elle va pouvoir déduire les intérêts du prêt, mais aussi amortir la valeur d’usufruit.

Exemple

Hypothèses :

Monsieur X. possède un bien professionnel de 300 000 € via une S.C.I.

Pour occuper le bien sa SARL verse un loyer de 20 000 € net par an.

Taxé au taux marginal de 40 % + 12 de prélèvements sociaux, il subit une imposition cumulée de prés de 10 000 €/an.

Stratégie :

  • La S.C.I. cède à la S.A.R.L l’usufruit du bien pour une durée de 15 ans ;
  • La S.A.R.L souscrit un prêt du montant de l’usufruit et des frais

Conséquences :

  • La S.C.I encaisse immédiatement 190 000 €. Si elle les place à 4 %, dans 15 ans le capital sera 342 000 € (contre 200 000 si on avait placé chaque année les loyers après imposition) ;
  • La S.C.I ne paie plus d’impôt : 10 000 €/an
  • Pour la S.A.R.L, l’annuité de remboursement (18 786 € pour un taux à 5 % sur 15 ans) est inférieure au montant du loyer payé (20 000 €).


Jade A.

Rédactrice web
Rédactrice indépendante depuis plusieurs années, j'ai suivi des études de droit avec une spécialisation en droit fiscal. J'aime conseiller les gens sur ce sujet vaste, mais pas que ! Je suis également fan de voyages, et de nouvelles technologies.

Similaires
Fiche de paie 2018
Fiche de paie 2018
Publié le 11/03/2022

La fiche de paie est un document important pour tous les salariés en France, car elle détaille les salaires et les cotisations sociales prélevées sur votre salaire. Si vous êtes salarié, il est important de comprendre comment lire et interpréter...

Loi Monuments Historiques
Loi Monuments Historiques
Publié le 10/03/2022

La loi Monuments Historiques est un dispositif législatif français qui vise à protéger et à valoriser le patrimoine historique et architectural du pays. Depuis sa mise en place en 1851, cette loi a permis la sauvegarde de nombreux bâtiments et...

Taxe Gemapi
Taxe Gemapi
Publié le 15/05/2022

La taxe Gemapi (Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations) est une taxe qui vise à financer la gestion et la protection des milieux aquatiques et des zones inondables. Mise en place en 2015, cette taxe concerne les propriétaires...

Impôts à la source l’essentiel à retenir
Impôts à la source l’essentiel à retenir
Publié le 16/09/2022

L'impôt à la source est un système de prélèvement de l'impôt sur le revenu qui a été mis en place en France en 2018. Il concerne les salariés et les pensions de retraite et vise à simplifier la déclaration de...

Vendre ou ne pas vendre ses parts ?
Vendre ou ne pas vendre ses parts ?
Publié le 03/09/2022

Investir dans une société en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille et bénéficier de revenus complémentaires. Cependant, il arrive parfois que les parts de SCPI ne répondent plus aux...

Devenez propriétaire dans une grande ville
Devenez propriétaire dans une grande ville
Publié le 16/08/2022

Devenir propriétaire dans une grande ville est un projet qui peut être très attractif, mais qui nécessite une réflexion préalable et une étude de votre situation financière. Les grandes villes sont en effet souvent des territoires très prisés, où la...